مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت
_

مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت امروزه بسیار مورد توجه مالکان و سازندگان آپارتمان و ساختمان ها قرار گرفته است. ساخت برج علت آن هم کاملا واضح و مشخص است که به دلیل کمبود سرمایه و بودجه کافی برای ساخت صفر تا صد ساختمان ها، مالکان زمین، عملیات مربوط به ساخت و ساز را به سازندگان می سپارند. اگر بخواهیم یک تعریف کلی از مشارکت در ساخت و یا شراکت در ساخت داشته باشیم، می توانیم این طور بگوییم که منظور یک قرارداد یا توافقی دو یا چند طرفه بوده که بین مالک زمین و سازنده و یا مالکان با سازندگان بسته خواهد شد. بر طبق این قرارداد زمین مورد نظر به دست سازنده ساخت و ساز مورد بازسازی قرار گرفته و ویلا، اداره، آپارتمان و هر نوع ساختمان دیگری بر طبق توافق ساخته می شود. اما نحوه تقسیم بندی آن بین مالکان و سازندگان بر طبق قرارداد انجام می گیرد. با توجه به درصد مشارکت در ساخت، و به نسبت انجام دادن کار، هر فردی سود مربوط به خود را در آخر کار بدست خواهد آورد که هم به نفع مالک و هم به نفع سازنده خواهد بود. در واقع مالک زمین شخصی است که زمین را خریداری کرده و مابقی کار نظیر ساخت واحد، خرید مصالح ساختمانی بر عهده سازنده خواهد بود. در شراکت در ساخت با توجه به میزان هزینه هایی که انجام می گیرد سود نهایی تقسیم بندی می شود. در قرارداد تمامی هزینه ها باید نوشته شود و در آخر ارزش سود محاسبه شده و به هر فرد (مالک و سازنده) سهم می رسد. هزینه ها شامل هزینه مربوط به خرید زمین و تمامی هزینه های مربوط به ساخت آن توسط سازنده می باشد.

مهمترین تعهدات سازنده در مشارکت در ساخت

قبل از اینکه تعهدات سازنده را در مشارکت در ساخت توضیح دهیم باید به این نکته توجه کنید که در قرارداد، مالک زمین بایستی حتما تمامی بدهی های مربوط به گاز، آب، برق، تلفن و همچنین تمامی مبالغ مربوط به عوارض شهرداری را باید تمام کمال پرداخت کرده باشد. همچنین رسید کلی را در قرارداد منعقد شده بین مالک و سازنده در مشارکت در ساخت ضمیمه کند. حالا می توانیم به سراغ تعهدات سازنده برسیم که مهمترین آن شامل موارد زیر می باشد:

  • پرداخت کلیه مبالغ مربوط به ساخت ساختمان
  • پرداخت تمامی مبالغ مورد نیاز اداری پروژه
  • پرداخت اجاره با توجه به موقعیت زمین به مالک در هنگام ساخت و ساز
  • همچنین غیر از مبالغ گفته شده در بالا در صورتی که جریمه دیگری مربوط به فضای سبز، ماده 100 کمیسیون، نظام مهندسی و … بوجود آید تماما بر عهده سازنده خواهد بود.
  • مشخص شدن بلاعوض و قرارداد آن برای محکم کاری بهتر است به وسیله چک معتبر بانکی انجام شود. برای اینکه شناخت درستی از این مرحله داشته باشید می توانید با کارشناسان مجرب ما در زمینه مشارکت در ساخت تماس حاصل کنید. اگر چک های بلاعوض وصول نشوند، مالک می تواند به صورت یک طرفه قرارداد مشارکت در ساخت را فسخ کند.
  • برای اینکه مالک دستش باز باشد و بتواند از کلاهبرداری سازنده و مغبون شدن در امان بماند، باید در تنظیم قرارداد بین خود و سازنده در مشارکت در ساخت عبارت “طرفین خیار تدلیس را از خود دور و یا سلب نماید” را در بند قرارداد حتما قید کند، در غیر اینصورت هیچگونه شکایتی از سازنده نمیتوان کرد.
  • به هیچ وجه نباید قبل از تمام شدن کارهای ساخت و ساز، ساختمان مذکور مورد معامله و پیش فروش توسط شخص سازنده کار قرار گیرد. اگر هم نیاز ضروری به این کار احساس شد، فقط بر حسب میزان سهمیه ای که به سازنده در بند قرارداد ذکر شده است، می توانید پیش فروش بخشی از ساختمان را به سازنده بدهید.

این موارد فقط چند تا از بخش های مهم و ضروری تعهدات سازنده در مشارکت در ساخت ساختمان به شمار می رود. علاوه بر آن موارد زیاد دیگری نیز وجود دارد که حتما باید در بندهای قرارداد ذکر شود. بر فرض مثال می توان به: زمان بندی مناسب برای تحویل کامل ساختمان در موعد مقرر، حفظ استانداردهای ساخت و ساز با توجه به طراحی آن، حفظ کیفیت در ساخت و اجرای آن در حین کار، نوشتن گزارش پیشرفت کار طبق یک برنامه مشخص، هزینه های کامل مصالح و عوارض شهرداری و … اشاره کرد. عموما بیشتر درگیری های مربوط به ساخت و ساز بین مالک و سازنده، عمل نکردن و یا کوتاهی سازنده ملک می باشد. زیرا میزان تعهداتی را که سازنده باید رعایت کند بیشتر از مالک می باشد و به دلیل نبود یک داور مناسب، قطعا کار ساخت و ساز بی نتیجه خواهد ماند. به هر نحوی اگر سازنده در برخورد با بندهای قرارداد کوتاهی کند و کار به درستی اجرا نشود، مالک می تواند به صورت یک طرفه قرارداد را فسخ کرده و حتی مبلغی را به عنوان خسارت از سازنده دریافت کند. پس بهتر است در قرارداد قسمتی به عنوان وجه التزام در نظر گرفته شود. شرکت ما کار ساخت و ساز تمامی ساختمان ها را با حفظ و رعایت قوانین مورد نظر به خوبی انجام داده و آماده بستن قرارداد با مالکان زمین می باشد.

میزان سهم مشارکت در ساخت بین مالک و سازنده

_

 

تعیین سهم بین مالک و سازنده باید به طور کاملا دقیق در قرارداد نوشته شود تا از بروز هرگونه مشکلات احتمالی در آخر پروژه جلوگیری شود. میزان سود شراکت در ساخت در واقع همان سهم الشرکه می باشد که محاسبه آن به صورت زیر می باشد. میزان آورده هر شخص باید طبق قانون ارزش گذاری شود و مقدار آن هر چقدر که شد بر ارزش کل پروژه تقسیم شود و بر حسب آن سهم مشارکت در ساخت انجام شود. مثلا برای آورده مالک می توان این گونه محاسبات را انجام داد که قیمت هر متر از زمین مالک با توجه به قرارگیری آن در منطقه محاسبه شده و با جمع تمامی متراژ زمین، آورده مالک مشخص می شود. اما برای برآورد آورده سازنده باید تمامی هزینه های مربوط به ساخت و ساز، هزینه مربوط به کارهای اداری پروژه، عوارض شهرداری و هزینه مجوزهای اخذ شده جمع بندی شده و تمامی آن محاسبه شود. سپس جمع کلی آورده مالک و آورده سازنده، ارزش کل پروژه را مشخص خواهد کرد. با تقسیم آورده مالک بر کل پروژه، سهم مالک در سود مشارکت در ساخت مشخص شده و به همین صورت با تقسیم آورده سازنده بر ارزش کل پروژه سهم سازنده مشخص و معین خواهد شد. ساخت آپارتمان اداری مثلا اگر سود مشارکت مالک نسبت به سازنده برابر با 40 به 60 باشد و تعداد واحدهای ساخت آپارتمان برابر با 15 باشد. آنگاه سهم مالک برابر است با 6 واحد و سهم سازنده برابر با 9 واحد خواهد شد.

 

 

مشارکت در ساخت آپارتمان

رعایت نکات مهم ساخت مشارکتی به شما کمک می کند که هم سود خوبی از سرمایه گذاری و ساخت ملک کلنگی خود بدست آورید و هم درگیری های زیادی در طول پروژه مشارکت در ساخت نداشته باشید. مشارکت در ساخت چند سال است که با برخورد خوبی از سمت صاحبان املاک قدیمی و کلنگی مواجه شده است. این قراردادها اگر به صورت درست و با رعایت حقوق طرفین انجام شود، سود رضایت‌بخشی خواهد داشت. در سال‌های اخیر به خصوص در شهرهای بزرگ، کمتر کسی ممکن است هم صاحب زمین باشد و هم سرمایه و تخصص لازم را برای ساخت بنای جدید در اختیار داشته باشد.

مشارکت در ساخت آپارتمان

مشارکت در ساخت آپارتمان

نکات مهم مشارکت در ساخت آپارتمان

اگر تعداد سازندگان چند نفر هستند تعهدات هریک باید در قرارداد ذکر شود و یک نفر به عنوان نماینده اصلی تعیین شود.
قرارداد ساخت مشارکت در ساخت، باید با حضور همه مالکین و طرف حساب های معامله تنظیم گردد. قدر السهم های مشارکت که همان درصد های طرفین قرارداد است نیز با جزئیات نوشته شود.
در مشارکت در ساخت آپارتمان، تعداد طبقات را از ابتدا مشخص کنید و مقدار سهم هریک از طرفین قرارداد را بر اساس درصدی از پروژه ساخت مشخص کنید. مالکیت پارکینگ، انباری و حتی شرح مشاعات را در قرارداد مشارکت در ساخت درج نمایید.

مقدار سرمایه و آورده های طرفین در پروژه مشارکت در ساخت را در متن قرارداد درج کنید. حتما ارزش واقعی زمین واملاک به مالک شرح داده شده و اگر امکانات دیگری دارد که قابل انتقال به ملک جدید است هم مطرح گردد. برای اینکار سعی کنید از اشخاص خبره و باتجربه در کارشناسی قیمت ملک و زمین استفاده کنید.

برای سازنده نیز تمام هزینه ها مانند هزینه های صدور پروانه ساختمان، انتقال سند ملک، عوارض شهرداری و سایر هزینه های محتمل را باید در قرارداد ذکر کنید.

مشارکت در ساخت برج مسکونی

به طور کلی مشارکت در ساخت، سرمایه گذاری مشترکی، بین مالک و مجری ساخت ساختمان است که مالک، زمین را تقبل می کند و مجری ساخت، هزینه های مربوط به طراحی و اجرا را قبول می کند. با افزایش قیمت ها، و کم شدن توان خرید، مالکان و سازندگان به سمت مشارکت در ساخت برج مسکونی رو آورده اند. به همین دلیل مشارکت در ساخت امری ضروری به نظر می رسد تا هم مالکین و هم اجراکنندگان به سود مناسب دست پیدا کنند. یکی از شیوه های تولید واحد مسکونی مشارکت در ساخت برج مسکونی و اداری می باشد که با توجه به منطقه و موقعیت ملک شرایط خاص خود را دارد.

مشارکت در ساخت برج مسکونی

مشارکت در ساخت برج مسکونی

تعهداتی باید بین طرفین در مشارکت در ساخت وجود داشته باشد که در اینجا به آن اشاره می کنیم:

تعهدات مالک: مالک، تعهدات کمتری نسبت به سازنده دارد زیرا او زمین را در اختیار سازنده گذاشته و به او وکالت می‌دهد تا برای انجام امور اداری مشکلی نداشته باشد. مالک در پایان کار باید سر موقع، سهم سازنده را در قالب تنظیم سند انتقال بپردازد و هر روز تأخیر در اینکار، برای مالک جریمه خواهد داشت.

مشارکت در ساخت برج مسکونی

مشارکت در ساخت برج مسکونی

تعهدات سازنده: سازنده تعهدات بیشتری دارد. او باید هزینه‌هایی که در ابتدای کار به عنوان آورده در قرارداد ذکر شده را بر عهده بگیرد. این هزینه‌ها چهار بخش می باشد:

1- هزینه تخریب خانه کلنگی که احتمالاً از قبل در زمین مورد نظر ساخته شده است.

2- انجام امور شهرداری و هزینه‌های آن مثل دریافت پروانه ساخت و پایان کار ساختمان

3- هزینه‌های مربوط به خرید و نصب انشعابات آب، فاضلاب، برق، گاز و تلفن

4- هزینه‌های مربوط به ساخت مانند هزینه‌های مهندسی، معماری، بنایی، کارگری، ترسیم نقشه، تامین مصالح، اجرا و نظارت و …

5- هزینه‌هایی که ممکن است به صورت اتفاقی برای پروژه ساخت مشارکتی پیش بیاید نیز برعهده سازنده است. مانند هزینه‌ بیمه کارگران، زیرا اگر در فرآیند ساخت برج مسکونی آسیبی به کارگران وارد شود، مسئولیت آن بر عهده سازنده است.

مشارکت در ساخت برج اداری

قرارداد مشارکت ازجمله قراردادهای اسلامی است که فقها نیز این نوع قرارداد را از لحاظ فقهی پذیرفته ‌اند. قانون مدنی در بخش اول درباره اصل لزوم رفع ابهام از مورد معامله صحبت کرده است. عقد قرارداد مشارکت در ساخت برج اداری با رعایت کامل جزییات و آگاهی طرفین از مفاد آن از مشکلات احتمالی در اجرای کار پیشگیری می ‌کند. در قرارداد تمام وظایف طرفین با ذکر جزئیات و بندها عنوان شود.

نکات قرارداد مشارکت در ساخت برج اداری

1- مراحل ارزیابی و کارشناسی قیمت ملک یا زمین و محاسبه هزینه با حضور کارشناسان رسمی انجام شود.

2- جزئیات ریز قرارداد ازجمله اینکه کدام طبقات متعلق به مالک و سازنده می‌باشد یا اینکه پیش‌ فروش واحدها توسط مالک یا سازنده و شرایط آن چگونه باشد مشخص شود.

3- در مورد فسخ قرارداد به این نکته اشاره کنید که پس از شروع عملیات تخریب یا گودبرداری، فسخ قرارداد غیرممکن می باشد.

مشارکت در ساخت برج اداری

مشارکت در ساخت برج اداری

4- در صورت فسخ قرارداد تحت هر شرایطی از طرف سازنده یا مالک باید نسبت درصد کار انجام‌ شده مشخص شود.

5- چون هزینه ساخت به عهده سازنده است، این امکان وجود دارد که سازنده برای اینکه هزینه‌های ساخت را پایین بیاورد، از کیفیت کار کم می کند و باعث نارضایتی و بروز اختلاف می شود. پس‌ حتما مشخصات کامل مصالح و نقشه‌های اجرایی را دقیقا ضمیمه قرارداد مشارکت در ساخت برج کنید.

6- چون  قرارداد در قالب مشارکت است، باید هم سود و هم زیان در کار، در قرارداد ذکر شود.

7- پرداخت جریمه‌های کمسیونی ماده 100 در قرارداد مشارکت در ساخت به عهده سازنده می‌باشد نه مالک.

8- در مورد زمان‌ بندی پروژه ساخت نیز باید برای هر مرحله از کار نظیر خاک ‌برداری، اجرای اسکلت، سفت ‌کاری و اخذ پایان کار، زمان خاص تعیین شود و برای تأخیر در هریک از مراحل، ضمانت اجرا مشخص شود.